Verslag van de SEV-excursie ‘Huisvesting tijdelijke arbeidsmigranten’

Verslag van de SEV-excursie ‘Huisvesting tijdelijke arbeidsmigranten’

Door Ricci Scheldwacht

De komst van arbeidsmigranten naar Nederland blijft een gevoelig onderwerp. Sinds het voor werknemers uit de nieuwe EU lidstaten per 1 mei 2007 is toegestaan om in alle landen van de EU te werken, is er een toeloop van arbeidsmigranten vanuit Midden- en Oost-Europa (MOE-landers) naar Nederland. Door de komst van deze – veelal tijdelijke – arbeidskrachten is de vraag naar goedkope huisvesting toegenomen. Het aanbod in Nederland sluit echter niet goed op de vraag aan. Op dit moment zijn er nog te weinig reguliere aanbieders op de woningmarkt die zich bezighouden met het huisvesten van arbeidsmigranten. Woningcorporaties zijn vooralsnog terughoudend en in de praktijk zijn het vaak huisjesmelkers en malafide uitzendbureaus die de huisvesting voor hun rekening nemen. Bekend zijn de berichten in de media over arbeidsmigranten die op overvolle campings verblijven of die met te veel bewoners in slecht onderhouden huizen wonen, met als gevolg overlast voor de omgeving.

Onbekend terrein

Het besef dat ook arbeidsmigranten goed gehuisvest worden neemt toe. Onlangs ondertekenden het Rijk, gemeenten, werkgevers, commerciële huisvestingspartijen, woningcorporaties en uitzendbureaus een nationale verklaring, waarin ze de ambitie uitspraken om voldoende, veilige en legale huisvesting voor arbeidsmigranten te realiseren.

De SEV (Platform 31) startte namens de ondertekenaars een experimentenprogramma dat erop is gericht om de samenwerking tussen de verschillende partijen te stimuleren. Het huisvesten van arbeidsmigranten is voor veel partijen nog tamelijk onbekend terrein. Het programma ‘Huisvesting tijdelijke arbeidsmigranten Õ moet daar verandering in brengen.

Pilotprojecten

De SEV en het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties deden eind 2011 een oproep om voor de doelgroep vernieuwende en haalbare plannen voor huisvesting in te dienen. Uit 36 aanmeldingen zijn vijf pilotprojecten geselecteerd. De indieners van deze vijf projecten presenteerden hun plannen tijdens de SEV excursie ‘Huisvesting tijdelijke arbeidsmigranten’, die op 27 juni plaatsvond. Een twintigtal beleidsmedewerkers van het ministerie van BZK en gemeenten, directieleden en medewerkers van woningcorporaties, projectontwikkelaars en vertegenwoordigers van belangenorganisaties bezochten tevens drie locaties waar de huisvesting van arbeidsmigranten al is gerealiseerd. Op elke locatie kregen de bezoekers een rondleiding en een uitleg over de totstandkoming en het beheer van het betreffende huisvestingsproject.

Particulier initiatief

Vooralsnog is huisvesting van arbeidsmigranten veelal een kwestie van particulier initiatief. Werkgevers, in de eerste plaats uitzendorganisaties, zijn verantwoordelijk om voor goede en veilige huisvesting voor hun werknemers te zorgen.

In het Westland leidde dat tot de komst van de zogeheten ‘Polenhotels Õ. Ook twee van de hotels die tijdens de excursie op het programma stonden, werden gerealiseerd door uitzendorganisaties, die tevens zorgen voor de exploitatie.

Hotel Groenflex

Hotel Groenflex is gelieerd aan uitzendbureau Groenflex uit De Lier. In het voormalige kantoorpand op een bedrijventerrein in Wateringen, aan de rand van het Westland, wonen ruim driehonderd Poolse werknemers van uitzendorganisatie Groenflex. Het gebouw werd in augustus 2007 deels en in 2008 helemaal in gebruik genomen. Daarvoor stond het pand zeven jaar leeg, aldus initiatiefnemer en Groenflex directeur Erik Zantingh. Voordat het leegstaande kantoorgebouw getransformeerd kon worden tot woonhotel, moest het wel eerst de juiste bestemming krijgen. Zantingh verzocht de vorige eigenaar van het gebouw bij de gemeente een permanente logiesvergunning voor het pand aan te vragen. Toen de aanvraag was gehonoreerd, kocht Zantingh het gebouw.

Directeur Eric Zantingh in hotel Groenflex

Koudwatervrees was voorbarig

In het project zit veel van zijn eigen geld. Aanvankelijk lukte het hem niet om bij de bank gehoor te vinden voor zijn plannen. Ook de gemeente had in het begin haar bedenkingen om arbeidsmigranten op een bedrijventerrein te huisvesten. Maar de gemeente zag tegelijkertijd ook in dat de vele arbeidsmigranten die naar het Westland kwamen, gehuisvest moesten worden. De gemeente Westland sprak daarom haar vertrouwen uit in het initiatief, in de hoop dat de bank dan wel bereid zou zijn om een garantie af te geven. Dat was ook het geval.

Veel tegenstand was er wel van andere bedrijven op het terrein en van de bewoners van een wijk in de nabije omgeving, die vreesden voor inbraken en overlast.

Daarom besloot Zantingh vanaf het begin al een actieve communicatiestrategie te hanteren en de bezwaren serieus te nemen. Hij deelde in de buurt flyers uit om de eigenaren van de andere bedrijven op het terrein en de buurtbewoners te informeren en ze ook te wijzen op de positieve effecten van de komst van het hotel. Zo zorgde de aanwezigheid van de arbeidsmigranten op het terrein er juist voor dat het aantal inbraken terugliep. Ook organiseerde hij een Open Dag, waarop hij het gebouw openstelt voor de werknemers van de andere bedrijven op het terrein en de omwonenden in de buurt.

In de vijf jaar dat Hotel Groenflex open is, heeft Erik Zantingh kunnen laten zien dat die vrees voor veel overlast voorbarig was. Op een paar incidenten in het begin, waarop adequaat werd gereageerd, is het tamelijk rustig gebleven. Bij misdragingen worden mensen niet zomaar op straat gezet, maar met de bus naar Polen teruggebracht. Volgens Zantingh is dat in al die jaren een stuk of twintig keer gebeurd. Daarbij is er ook een toenemende sociale controle onder de arbeidsmigranten zelf: de oudgedienden nemen de nieuwelingen bij de hand en corrigeren ze waar nodig.

Beheer en toezicht

Goed toezicht en het duidelijk stellen van regels is ook belangrijk, aldus Zantingh. Zo zijn de gangen naar de kamers alleen toegankelijk met een elektronisch toegangspasje dat iedere bewoner bij aankomst krijgt. Daarmee kan ook worden geregistreerd wie zich in het gebouw bevindt. Zantingh zorgt ervoor dat hij vaak zelf op de locatie aanwezig is als vast aanspreekpunt. Daarnaast is er elke dag 24 uur per dag toezicht door een beheerder. Bovendien mogen de beheerders overdag de kamers van de bewoners inspecteren. Ook heeft Hotel Groenflex boetes ingesteld voor mensen die de regels toch overtreden en voor overlast zorgen. De boetes kunnen van het loon ingehouden en hebben een afschrikkende werking, aldus Zantingh, die zich kon herinneren dat er in het verleden slechts eenmaal een boete was uitgedeeld, als wist hij niet meer of die destijds ook echt was geïnd.

Hotel Groenflex telt momenteel 115 twee, drie- en vierpersoonskamers. De kamers zijn voorzien van douche en toilet. Per persoon betalen de bewoners € 70,50 per week. Daarbij zijn het gebruik van een tv en draadloos internet inbegrepen. Doordeweeks wordt er centraal voor de bewoners gekookt. Een maaltijd kost € 4,25. In de kamers mag niet worden gekookt, maar het gebruik van een magnetron op de kamer is wel toegestaan.

Combinatie van aanbod

Samen met projectontwikkelaar Jacob Jan Vijn van Nederhome wil Zantingh zijn hotel uitbreiden met studio’s voor twee personen en stellen. De ervaring heeft hem geleerd dat stellen voor meer sociale controle en rust binnen de groep zorgen. Vervolgens gaf Vijn een korte presentatie van een aantal nieuwe projecten op diverse locaties in Nederland, waarvan enkele ook buiten het Westland gebouwd zullen gaan worden. Meest in het oog springende plan: een complete woonwijk met 160 woningen voor arbeidsmigranten, gecombineerd met huizen voor starters op de woningmarkt. Door niet alleen voor arbeidsmigranten woningen te realiseren, maar ook voor starters krijgen de plannen een grotere financiële haalbaarheid, aldus Vijn. Bovendien wordt er door een dergelijke combinatie ook rekening gehouden met de gevoeligheid die aan het onderwerp kleeft. “Jullie zijn wel voor de Poolse mensen aan het werk, maar voor onze eigen jeugd doen jullie niets,” kreeg Jacob Jan Vijn meer dan eens te horen.

Stimulerende rol van de gemeente

Het succes van Hotel Groenflex is in de eerste plaats te danken aan het doorzettingsvermogen van Erik Zantingh, al was hij zonder medewerking en een actieve rol van de gemeente nooit zover gekomen.

Als een van de weinige gemeenten in Nederland heeft de gemeente Westland de nodige praktijkervaring bij het aanpakken van de problematiek. De ambitie was dan ook om voor de komende jaren nog tweeduizend arbeidsmigranten in het Westland te huisvesten. De gemeente had daarvoor negen plekken laten onderzoeken. Drie voor permanent gebruik, zes met een semi-permanente bestemming van vijf of tien jaar. Maar de gemeenteraad heeft zeer recent besloten toch niet in te stemmen met de plannen, waarmee het Westland haar voorlopersrol dreigt te verliezen.

Hotel Westland

Het tweede Polenhotel dat tijdens de excursie werd bezocht, was Hotel Westland in Maasdijk dat in 2009 zijn deuren opende. Ook dit hotel is een particulier initiatief en staat aan de rand van een bedrijventerrein, maar het pand werd nieuw gebouwd. Hotel Westland doet daarom meer denken aan een regulier hotel, ook al door de aanwezigheid van het restaurant ‘De Brasserie Õ op de begane grond, dat tevens is geopend voor het gewone publiek. Het hotel is een initiatief van uitzendbureau Tido Vesta uit Naaldwijk, dat Poolse arbeidskrachten werft voor o.a. de glastuinbouwsector.

Het hotel telt 131 kamers, elk met eigen toilet en douche of bad. Elke kamer heeft een koelkast, TV en draadloos internet. De bewoners betalen daarvoor € 75,- per persoon per week. Elke bewoner staat ingeschreven bij uitzendbureau Tido Vestia. Op de kamers mag niet worden gekookt, maar de bewoners kunnen terecht in het restaurant voor een Poolse maaltijd of gebruik maken van de magnetrons in de pantry’s die zich op elke etage van het gebouw bevinden. Ook is er een centrale wasruimte met wasmachines, waarvan de bewoners zonder extra kosten gebruik mogen maken.

kamer voor vier vrouwelijke arbeidsmigranten

Na een rondleiding door het gebouw vertelde initiatiefnemer en mede-eigenaar Martin Mostert tijdens de lunch over de totstandkoming van het hotel en de wijze van beheer. Ook Mostert benadrukte het belang dat arbeidsmigranten voor de Nederlandse economie en met name het Westland hebben. “Recessie of niet, het werk moet toch worden gedaan.”

Voortrekkersrol

Tijdens de lunch kregen de indieners van de vijf geselecteerde projecten ook de gelegenheid om hun project toe te lichten. Bij de selectie heeft de SEV vooral gekeken naar het vernieuwende karakter van het project en de mogelijke herhaalbaarheid op andere plekken in Nederland. Het is de bedoeling dat de vijf projecten een voortrekkersrol gaan vervullen. Vernieuwende en stimulerende aspecten herkende de SEV in de volgende vijf projecten:

* Short Stay Complex in Den Haag door ontwikkelaar Centacon. In de Binckhorst, een bedrijventerrein met veel leegstaande kantoorpanden wil de initiatiefnemer een grootschalig huisvestingscomplex realiseren door de transformatie van een leegstand kantoorpand. De gemeente Den Haag telt veel arbeidsmigranten uit Midden- en Oost-Europa (Polen, Roemenië en Bulgarije) die tijdelijk naar Nederland komen om te werken in de nabije omgeving in de kassen en in de bouw. Hoewel deze arbeidsmigranten vaak buiten Den Haag werken, trekken ze graag naar de stad. Het complex in de Binkhorst dat plaats zal bieden aan 630 personen, moet een deel van de extra druk op het bestaande woningaanbod wegnemen.

* IQ Woningen Horst aan de Maas door Otto Work Force. In het Limburgse Horst aan de Maas, dat wordt gerekend tot landelijk krimpgebied, wil de uitzendorganisatie in een woonwijk vijf IQ woningen neerzetten. De woningen die gemakkelijk op locatie zijn te monteren, worden aangewend om de arbeidsmigrant een wooncarrière te bieden.

* Transformatie van een leegstand pand in Dordrecht door woningcorporatie Woonbron. Vooralsnog zijn er niet veel woningcorporaties bereid om de huisvesting van arbeidsmigranten voor hun rekening nemen. Woonbron is hierop een gunstige uitzondering. Onder de inzendingen waren weinig corporaties (10 procent van de inzendingen). Voor de toekomst is het van belang dat meer corporaties het huisvesten van arbeidsmigranten als hun vaste taak gaan beschouwen. Het pilotproject van Woonbron kan hierbij als voorbeeld dienen.

* Woningcorporatie Thuisvester en gemeente Zundert gaan samen kleinschalig huisvesting realiseren. Ook de samenwerking tussen Woningcorporatie Thuisvester en de gemeente Zundert is in dit opzicht interessant. Beide gaan de mogelijkheden van kleinschalige huisvesting in dorpskernen onderzoeken, waarbij ingezet wordt op het mogelijk maken van een wooncarrière en het vasthouden van arbeidsmigranten.

* Ondernemersvereniging ZLTO en gemeente Drimmelen zetten in op kleinschalige nieuwbouw op het erf van de ondernemers en willen met drie tuinders tijdelijke huisvesting realiseren in het landelijk gebied.

Knelpunten en onduidelijkheden

Tijdens hun korte presentaties noemden de indieners ook enkele van de problemen waar ze tegenaan liepen. Eerder op de dag hadden Anne Jo Visser en Martijn Ubink, programmaregisseurs bij de SEV de belangrijkste knelpunten en onduidelijkheden al ter sprake gebracht.

Veel partijen zijn niet altijd op de hoogte van de regelgeving en daarbij weten ze vaak ook niet goed hoe ze hun bijdrage kunnen leveren. Het gevolg is dat ze te vaak een afwachtende houding aannemen, vooral als het idee bestaat dat de andere partij achterblijft. Werkgevers, corporaties en gemeenten kijken naar elkaar zonder echt in actie te komen. Werkgevers, veelal uitzendbureaus, beschouwen elkaar te veel als concurrent om gezamenlijk het huisvestingsvraagstuk aan te pakken. Corporaties zien het nog te weinig als hun plicht om voor huisvesting van arbeidsmigranten te zorgen. En ook bij gemeenten ontbreekt het vaak nog aan visie voor de lange termijn.

Een ander struikelblok is dat het bijzonder moeilijk is om projecten te financieren. Arbeidsbureaus kunnen de financiële zekerheid die banken en andere financiers graag willen hebben niet geven omdat ze met kortlopende huurcontracten werken, vaak een jaarcontract dat maandelijks opgezegd kan worden. Bij de banken bestaat daarom weinig bereidheid om leningen te verstrekken. Inmiddels is het probleem structureel.

Terughoudendheid is er ook wat betreft het beheer. Enerzijds is er een grote vrees dat huisvesting van arbeidsmigranten tot overlast in de buurt en weerstand van de lokale gemeenschap leidt en dat het beheer als gevolg daarvan goed gereguleerd moet zijn, maar een al te rigide beheersmodel gaat ten koste van het woongenot van de bewoners. Daarbij moet het beheer ook financieel haalbaar blijven.

Tenslotte maakt het ontbreken van draagvlak vaak lastig om een project van de grond te krijgen. De angst en weerstand tegen de komst van arbeidsmigranten in de buurt is voor een belangrijk deel gebaseerd op stereotyperingen. Het is belangrijk veronderstellingen die bij de bevolking leven in een vroeg stadium weg te nemen. Goede communicatie met de lokale gemeenschap en de lokale media, die soms selectief zijn in hun berichtgeving en alleen de tegenstanders aan het woord laten, is daarom belangrijk.

Van vijf naar tien jaar

Ook zou er meer duidelijkheid moeten komen over het aanpassen van de ruimtelijke procedure. Momenteel is het toegestaan om slechts voor vijf jaar een locatie aan te passen voor tijdelijk gebruik. In een motie van maart 2010, ingediend door het Tweede Kamerlid Linhard, wordt de minister van VROM gevraagd de Wro aan te passen zodat tijdelijk gebruik in uitzonderingssituaties een periode van tien jaar kan omvatten in plaats van de in artikel 3.22 lid 1 Wro genoemde termijn van vijf jaar.

Deze uitzondering dient te gelden voor leegstaande kantoorgebouwen waarvan het gebruik (tijdelijk) wordt omgezet naar een maatschappelijk gewenste functie. De motie is nog niet omgezet in wet- en regelgeving en dus nog niet toepasbaar. Maar voor een haalbare financiering is het vaak nodig dat een gebouw tenminste een exploitatietermijn van tien jaar kent. De motie Linhard gaat op 1 januari 2013 in werking als onderdeel van de Crisis- en Herstelwet.

Short Stay Facility Dordrecht

Na de lunch vertrok de delegatie naar de derde en laatste locatie die tijdens de excursie op het programma stond: de Short Stay Facility (SSF) aan de M.H. Trompweg in Dordrecht. Anders dan bij de eerste twee locaties het geval was, is de Short Stay Facility in Dordrecht gerealiseerd door wooncorporatie Woonbron.

Het gebouw heeft 189 gemeubileerde appartementen, kamer, kitchenette, douche en toilet. Het merendeel van de kamers zijn eenpersoonskamers waarvoor de bewoners € 555,- per maand betalen, inclusief internet, energie- en stookkosten. Verblijven er twee personen op een kamer, dan betalen die €660,- per kamer. Op de bovenste verdieping zijn enkele luxe appartementen ingericht met een huurprijs vanaf € 772.

eenpersoonskamer SSF

Er zijn drie doelgroepen die gebruik maken van de SSF. Kandidaten die tijdelijk onderdak nodig hebben voor hun werk of studie, zoals ingenieurs die werkzaam zijn in de Rotterdamse haven tot de co assistenten van het plaatselijke Albert Schweitzer Ziekenhuis. Daarnaast zijn er bewoners die vanuit de hulpverlening worden aangemeld. Tenslotte is er een groep die tijdelijk uit hun woning moet vanwege brand of renovatie.

Het is vooral de diversiteit die ervoor zorgt dat het vrij rustig wonen is in het pand, aldus Gert Nobel, manager Tijdelijk Wonen bij Woonbron, tijdens een rondleiding door het pand. Daar is geen verandering in gekomen sinds er ook arbeidsmigranten in de SSF wonen. Ook voor hen geldt hetzelfde systeem dat wordt gehanteerd voor alle bewoners in geval van misdragingen, zoals overlast of het bedreigen van het personeel, dat de balie bij de ingang 24 uur per dag bemant. Een overtreding betekent een gele kaart en wie twee gele kaarten heeft gekregen, kan het pand verlaten.

Het voormalig bejaardentehuis werd in 1997 getransformeerd tot SSF. Woonbron kon het pand voor het symbolische bedrag van 1 gulden overnemen. Het pand werd verbouwd voor 3 miljoen gulden. Ter vergelijking: met de transformatie van Hotel Groenflex was 7 miljoen euro gemoeid en de bouw van Hotel Westland kostte 17 miljoen euro.

Woonbron onderzoekt of een dergelijk project onder de huidige regelgeving nog te realiseren is.

Vergaande samenwerking is van belang

De bedragen kwamen opnieuw ter sprake tijdens het nagesprek met de indieners van de vijf projecten. De voornaamste zorg betrof dan ook de financiering van hun projecten. Zeker gezien de economische crisis en de terughoudendheid van de banken moet er worden gezocht naar andere partijen die bereid zijn de financiering voor hun rekening te nemen. Als mogelijke financiële partij werden de pensioenfondsen genoemd, maar er volgde ook een herhaaldelijke oproep tot een nauwere samenwerking tussen corporaties, gemeenten en uitzendbureaus.

Leendert Koning van het Ministerie van BZK benadrukte nogmaals het belang van een dergelijke samenwerking en bood aan op welk vlak het ministerie behulpzaam kan zijn. In het delen van kennis en het duidelijkheid verschaffen waar het de regelgeving betreft. (“We stellen regels, maar zijn geen opdrachtgevers.”) Wel stellen het ministerie en de SEV een kleine bijdrage beschikbaar in de haalbaarheidsfase en begeleiden en ondersteunen ze de initiatiefnemers waar mogelijk. De komende twee tot drie jaar zullen de vijf initiatieven moeten uitgroeien tot concrete projecten. Aan het eind volgt een onafhankelijke evaluatie.