De Lus is een seniorencomplex van woningcorporatie Woonkracht10 in Zwijndrecht. De flat, met veel verouderde en relatief kleine appartementen, kampte al enige tijd met leegstand. De corporatie probeerde dit op te vullen met verhuur aan een zorgaanbieder die er ouderen met een AWBZ-indicatie huisvestte. Het verzorgd wonen bood echter onvoldoende oplossing waarop Woonkracht10 een aannemer vroeg om een verbouwingsplan te maken.
Deze oriënteerde zich tevens op alternatieve gebruiksmogelijkheden, waaronder huisvesting voor arbeidsmigranten. Vervolgens werd de interesse gepolst bij Koweli Real Estate, de vastgoedtak van uitzendbureau Goodmorning met circa 1500 Poolse en Roemeense medewerkers in dienst en reeds goed bekend bij de aannemer. Zowel Koweli als Woonkracht10 reageerden enthousiast en besloten de samenwerking aan te gaan. Intentie van beide partijen was een langjarig huurcontract aan te gaan met optie tot aankoop van het hele gebouw. Zich bewust van de risico’s van dergelijke projecten en het feit dat men uit twee heel verschillende werelden afkomstig is, ging men niet over een nacht ijs. Afgesproken werd dat het eerste jaar een pilot zal zijn waarna op basis van evaluatie besloten wordt over het vervolg. Om slagvaardig te kunnen handelen, tuigt de corporatie een specifieke projectorganisatie op en wordt na verloop van tijd één contactpersoon als ‘loket’ aangewezen. Gedurende de eerste maanden wordt gewerkt aan een passende beheersconstructie en verhouding met de andere, reguliere huurders. Voor dit laatste is uitgebreid overleg met de bewonerscommissie. Ook voeren de partijen samen het gesprek met de gemeente Zwijndrecht, die in eerste instantie twijfelt of het project binnen het beleid valt. Na bezoek aan het voor de huisvesting van buitenlandse arbeidskrachten van Goodmorning herontwikkelde Stella Maris-klooster, volgt echter volledige medewerking.
De steun van de gemeente is hard nodig om het project binnen alle regels en procedures gestalte te geven. De expertise, doorzettingskracht en bereidheid tot maatwerk van alle partijen zijn belangrijke succesfactoren. Complicerend element is dat de appartementen vallen onder de sociale woningvoorraad. Het verlenen van de overeenkomst voor onttrekking vormde een van de belangrijkste obstakels op weg naar uitvoering. Daarnaast staat het bestemmingsplan enkel verhuur aan huishoudens toe, hetgeen de huisvester slechts voor de éénkamer-appartementen kan garanderen. Voor de overige appartementen wordt door de gemeente een ontheffing afgegeven, echter voor maximaal 1500 m2 . Dit betekent dat Koweli niet alle leegstaande woningen kan overnemen. Na bijna een jaar van voorbereiding sluiten Koweli en Woonkracht10 eind 2012 een eerste huurovereenkomst voor 15 appartementen. Deze worden, tegen geringe investering, opgeknapt naar de huisvestingsnormen voor arbeidsmigranten en vervolgens doorverhuurd aan uitzendkrachten. Het gaat nadrukkelijk niet om logies, maar mid- en longstay met zelfstandige faciliteiten. De arbeidsmigranten wonen er vaak met hun partner of gezin. De huur die ze betalen is marktconform en omvat tevens een bijdrage voor water, energie, kabel-tv, internet, gemeentelijke belastingen en gebouwbeheer. Rondom het gebouw is volop parkeergelegenheid voor bewoners die gebruik maken van een auto van het uitzendbureau. Vanaf het begin kent de Lus twee huismeesters, een ambulante van Woonkracht10 en een nachtportier vanuit de huisvester. Omdat in het complex ook een kantoor van Goodmorning gevestigd is, is er vrijwel altijd iemand voor toezicht, vragen en klachten aanwezig.
In de loop van 2013 zijn steeds meer appartementen door Koweli gehuurd. Aan het eind van het jaar hebben de partijen, na gesprekken met andere bewoners en gebruikers van het gebouw, besloten hun samenwerking voort te zetten. Begin 2014 werden 70 van de 112 appartementen bewoond door buitenlandse werknemers van Goodmorning. Omdat er vaak meer mensen in een appartement zitten, komt dit neer om circa 100 arbeidsmigranten in het complex. Ze zijn daarmee inmiddels in de meerderheid. Het samenwonen van de Nederlandse senioren en Poolse flexwerkers gaat over het algemeen prima. Enkele problemen met geluidsoverlast en afval zijn in overleg opgelost. Zo is onder andere het aanvankelijke rookverbod in het gebouw opgeheven toen dit voor veel ongemak bleek te zorgen. Naarmate er meer appartementen door Koweli gehuurd worden, zal de huisvester investeringen in het pand plegen. Zo is het plan de verouderde recreatieruimte op te knappen met meer recreatievoorzieningen gericht op de huidige populatie. Ook zal er op termijn een receptie bij de ingang gecreëerd worden. Waar de toegang van het gebouw nu nog vrij is, zal dan met een passysteem gewerkt worden.
Bron: rapport Game, set, match p34/35, Platform31