De actuele huisvesting in aantallen
- Definities verschillen, maar we gaan er van uit dat er ca. 683.000 arbeidsmigranten in Nederland zijn met een verblijfsduur tot 5 jaar, waarvan circa 573 duizend reguliere arbeidsmigranten en ongeveer 111 duizend kennismigranten. We richten ons hier op de eerste groep.
- Alleen van degenen die zijn ingeschreven in de BRP is de verblijfsduur bekend. Van de (grote groep) niet-ingezetenen niet. De verblijfsduur schatten we daarom op basis van eerder onderzoek van Decisio. Toegepast op het huidige aantal van 573.000 geeft dat onderstaande verdeling.
- Vervolgens gaan we er van uit dat in de huidige woningmarkt tenminste de groepen shortstay en midstay een beroep moeten doen op flexibele huisvesting, waarvoor werkgevers/uitzenders een faciliterende of bemiddelende rol vervullen.
- Voor dit aantal is momenteel huisvesting beschikbaar; er slaapt immers niemand op het strand. Het aantal plekken dat voor dit aantal mensen nodig is kan mogelijk wat lager liggen, omdat m.n. bij de groep shortstay meerdere mensen in een jaar achtereenvolgens van dezelfde woonplek gebruik kunnen maken. Er is dus sprake van een bandbreedte waarbij bovengenoemd getal aan de bovenkant zit. Maar dat wil niet zeggen dat er geen tekort is. Slechts ca. 145.000 plekken voldoen aantoonbaar aan de eisen van het SNF keurmerk. Daarnaast zijn er ca. 14.000 AKF gecertificeerde woonplekken.
- Er zijn dus mogelijk 288.000 woonplekken waarvan geen informatie beschikbaar is over de kwaliteit. Onze inschatting is dat minstens 50% daarvan niet aan de huidige eisen van SNF of AKF voldoet. Daarmee is er dus nu al sprake van een tekort van ca. 144.000 plekken (bovenkant bandbreedte) die niet aan de minimale kwaliteitseisen voldoen.
De gewenste kwaliteitssprong
In de SNF huisvesting
De aanbevelingen van Roemer leiden tot een vergroting van het tekort, door het uitgangspunt dat iedereen een eigen kamer krijgt, de vrije keuze van stellen daargelaten. Expertisecentrum Flexwonen berekende eerder al dat die kwaliteitssprong 156.000 plekken extra nodig zou maken. Dat was (mede) op basis van de SNF cijfers van 2020. Met de cijfers van 2025 is een herberekening gemaakt, die laat zien dat een deel van de kwaliteitssprong inmiddels al gemaakt is.
Het verlies aan plekken door de kwaliteitssprong in de SNF gecertificeerde huisvesting is nu met bijna 49.000 nog groter dan in 2020, maar daalt ten opzichte van de volumegroei van SNF. Dat volume is met 47% toegenomen en het tekort door kwaliteitsverbetering neemt met 25% toe. Dat maakt de al gerealiseerde kwaliteitsverbetering in de afgelopen jaren goed zichtbaar.
In de niet gecertificeerde huisvesting
Van de overige huisvesting is net zo weinig bekend als bij de eerdere berekeningen, maar het is wel duidelijk dat het marktaandeel daarvan veel kleiner is geworden. Waar in 2020 de SNF huisvesting nog maar 20% van het totaal uitmaakte, is dat nu (samen met AKF) 36%.
Als we (optimistisch) aannemen dat in het niet gecertificeerde deel eenzelfde tekort gaat optreden door de kwaliteitssprong (die dan niet door het keurmerk, maar door de Wet goed verhuurderschap wordt afgedwongen) zal dat ca. 88.000 plekken extra nodig maken.
In totaal zorgt de kwaliteitssprong dus voor een tekort van ruim 137.000 plekken. Dat is al aanzienlijk minder dan de 156.000 die op basis van de cijfers van 2020 is berekend. Bedenk daarbij wel dat we in het niet gecertificeerde deel al een tekort van mogelijk 144.000 plekken zagen die niet eens aan de huidige SNF eisen voldoen. Die twee kun je niet bij elkaar optellen, omdat de kwaliteitsslag naar ‘Roemer’ in het niet gecertificeerde bestand deels samenvalt met het opheffen van het al bestaande tekort, maar het betekent wel dat er nog veel meer moet gebeuren dan de 137.000 plekken toevoegen om de totale huisvestingsvoorraad op het niveau ‘Roemer’ te krijgen.
Oplossingsrichtingen
Tenminste 137.000 plekken toevoegen kan grofweg langs twee wegen gebeuren.
- Oplossen in de bestaande woningvoorraad
Shortstay huisvesting d.m.v. kamergewijze verhuur in gewone woningen is een veel toegepaste, maar ook zeer omstreden manier, die zowel voor de arbeidsmigranten zelf als voor de omgeving geen goede woonomstandigheden oplevert. De druk op bestaande wijken door overbewoning en snelle mutaties is al te groot en leidt tot negatieve sentimenten t.a.v. arbeidsmigratie in het algemeen. Bovendien zou het realiseren van tenminste 137.000 plekken bij een gemiddelde bezetting van 3,66 maar liefst 37.000 extra woningen aan de voorraad onttrekken. Zeker bij de huidige woningnood is dat een onbegaanbare weg.
- Oplossen door toevoegen van flexibele woonvormen, al dan niet specifiek voor deze doelgroep
Recent onderzoek wijst uit dat het meeste draagvlak kan worden gevonden voor relatief grote huisvestingsvoorzieningen voor deze doelgroep, waarbij locaties aan de randen van kernen en bedrijvenlocaties de voorkeur hebben. De bouw- en beheervormen daarvoor zijn inmiddels voldoende doorontwikkeld en er is genoeg investeringscapaciteit voor beschikbaar. Locaties en medewerking van gemeenten voor de vergunningen zijn het grootste knelpunt. Diezelfde gemeenten zitten ook aan de knoppen om via de Wet goed verhuurderschap de gewenste kwaliteitsverbetering te realiseren.
Programma
Het huidige tempo van toevoegingen in oplossing 2 ligt op gemiddeld ca. 2.500 plekken per jaar. In dat tempo zou het nog meer dan 50 jaar duren voor het probleem is opgelost. Als gemeenten wel de kwaliteitssprong willen maken en dat niet in de bestaande woningvoorraad willen doen, moet er dus een programma komen waarin overheden, werkgevers en huisvesters zich verbinden aan taakstellende productieafspraken. O.i. is het dan, ook gezien de investeringsbereidheid, mogelijk om in 6 jaar voldoende woonplekken toe te voegen om de kwaliteit op het gewenste niveau te krijgen. Met een productie van 5.000 in jaar 1, 10.000 in jaar 2 en vervolgens 4 x 25.000 per jaar is dat haalbaar. Als die bouwstroom eenmaal op gang is gekomen kan die vervolgens worden doorgezet om het gebruik van woningen voor kamergewijze verhuur verder terug te dringen.
Weergave huisvestingsopgave
